VERIFICA DEL DIMENSIONAMENTO I dati esposti nella Tavola 14, relativi alla verifica della capacità insediativa residenziale teorica del P.R.G., evidenziano risultanze che meritano una rilettura chiarificatrice. Anzitutto il calcolo della volumetria, così come risulta dalla ricerca del fabbisogno abitativo, è legato all’obbiettivo dell’alloggio/famiglia e non dell’abitante/vano, assunto anche a livello europeo come indicatore dell’inesistenza di fabbisogno. · Per quanto riguarda la Zona “A” dei Centri Storici, il P.R.G. non prevede, nella sostanza, nuovi abitanti insediabili, pure se il calcolo teorico di Legge (cfr. Tavola 14) porta a considerare un incremento generalizzato nella zona, in quanto la situazione degli immobili e le loro caratteristiche tipologiche e dimensionali portano alla possibilità di meri adeguamenti di standards vitali per la residenza relativamente agli abitanti attualmente insediati, pur nella previsione di riutilizzo di volumi originariamente edificati come annessi rurali od agricoli ed ora dismessi. A ciò si aggiunge la richiesta di vani da adibire ad attività commerciali e ad uffici. Il calcolo teorico rimane però, in ultima analisi, incrementato per le volumetrie previste dal Piano nell’ambito dell’attuazione dei Piani di Recupero previsti nel Centro Storico. · Nella zona ”B” la situazione di fatto presenta una edificabilità teorica, che nella realtà non può essere raggiunta nei termini esposti dalla Tavola 14. E ciò in particolare perché: 1. Non tutte le aree sono edificabili, in quanto in parte legate ad usi di orto, brolo o di spazi comunque scoperti che verosimilmente non saranno messi a disposizione, allo scopo, dai singoli proprietari. 2. La realtà rurale del territorio ed il radicato legame della popolazione allo spazio libero a verde o ad orto attorno all’edificio residenziale fà si che solo in casi eccezionali venga disponibile a scopi edificatori. 3. Il complesso intreccio delle proprietà nel territorio, specialmente all’interno dei nuclei abitati, rende difficile spesso la messa ha disposizione di elementi di terreno per nuovi edifici. 4. Inoltre la mancanza di spinte speculatorie facilità il rimanere a brolo ed a verde di aree ora inserite in zona residenziale. 5. L’edificabilità prevista dalla Normativa non raggiungerà mai il massimo della potenzialità ammessa, come peraltro prevede la legge. 6. Per dette zone, una non irrilevante parte della volumetria costruibile, od esistente, sarà, o rimarrà, destinata ad attività commerciali e del terziario in genere e molti volumi, eccedenti in quota il livello di campagna, dei piani interrati, non potranno essere considerati come volumetria residenziale. 7. Infine la Variante non fa altro che riconoscere la zonizzazione precedente, apportando solo leggere modifiche, perciò questi terreni non sono stati immessi sul mercato per la loro indisponibilità. Si ritiene pertanto che la nuova cubatura residenziale realizzabile, nelle zone “B”, sia verosimilmente rappresentata dal 30% di quella teorica. · Nella zona ”C1” non risulta possibile, ancora, una realizzazione della potenzialità teorica per motivi sostanzialmente eguali a quelli indicati più sopra nella trattazione della zona “B”. Per essa, l’analisi condotta porta ad una riduzione del 40% della volumetria effettivamente lassificata come residenziale. · Nella zona “C2” valgono ancora gli argomenti sopra esposti, l’analisi particolare di zona porta però al calcolo di una volumetria, effettivamente nell’ordine del 65% di quella prevista. Ai fini pertanto del calcolo più attendibile della volumetria residenziale effettivamente realizzabile in base alle previsioni di P.R.G., i mc. risultanti dal calcolo teorico della Tavola 14 vengono così indicati e riproposti: Vedi allegato Il calcolo della potenzialità “effettiva” del P.R.G. porta così ad un ordine di grandezza di nuove volumetrie residenziali corrispondente al dato previsionale emerso dal calcolo del fabbisogno abitativo per il prossimo decennio. Tuttavia, ai fini della quantificazione del fabbisogno di aree per servizi, si sono usaste integralmente le risultanze del calcolo teorico evidenziate dalla citata Tavola 14, definendo il numero degli abitanti insediabili in rapporto alla cubatura massima ammissibile. L’esame della dotazione complessiva dei servizi, e della sua disaggregazione sul territorio, fa leggere immediatamente una qualche sperequazione nella distribuzione quantitativa dei medesimi fra i centri maggiori e le frazioni. Essa è dovuta al ruolo che alcuni centri (Sorgà e Bonferraro) svolgono, per un certo livello di servizi, anche per le frazioni (si consideri ad esempio la necessità del concentramento della scuola, di alcune aree sportive, ecc). Per le zone previste di sviluppo, residenziali e produttive, il P.R.G. individua aree per opere di urbanizzazione primaria, opportunamente distribuite. Nell’ambito dello studio dei Piani Attuativi, oltre alla verifica dell’ubicazione di dette aree, dovrà essere calcolata in ogni singolo caso, l’intera dotazione di standards primari, secondo Legge, per una più precisa quantificazione. Assommando il totale complessivo degli standards previsti dal Piano a mq. 284.000 e gli abitanti teorici, a sensi della L.R. 61/85, a 6596, risulta una dotazione media superficie standards/abitanti teorici pari a mq. 43, superiore ai minimi inderogabili di Legge. Un approfondimento particolare merita il dato riguardante la nuova volumetria realizzabile in zona C2 pari a circa 100.000 mc, è da specificare che buona parte di queste aree in Bonferraro e Pampuro erano già previste dal Piano Regolatore attuale, di conseguenza la presente Variante prevede nuove aree nella misura di soli mc. 45.000, in linea con la percentuale prevista di nuovi insediamenti residenziali dalle norme vigenti. RIDUZIONE DEL NUMERO DELLE TAVOLE DI PIANO Nel complesso per la elaborazione delle Tavole del Piano sono state seguite le indicazioni previste dalle “Norme Regionali sulla Grafia e Simbologia degli Strumenti Urbanistici”. Durante la redazione, comunque, alcune Tavole sono state accorpate, o semplicemente modificati per rendere più leggibile i dati riportati, alcune invece sono state omesse, come la 6.6, per le inesistenze delle attività ed attrezzature territoriali nel territorio comunale di Sorgà. Per un quadro generale ancor più approfondito, ed in particolare per le tavole che fanno riferimento alla situazione urbanistico-ambientale si rimanda alle tavole relative del P.T.P. La Tavola 8 risulta incompleta in quanto per la manutenzione di alcuni sottoservizi, il Comune si avvale di Enti gestori esterni, con propri uffici tecnici, che non rendono facile la divulgazione della propria documentazione. CARTOGRAFIA DI BASE Il P.R.G. vigente, alla scala 1:5.000, è disegnato sulla Carta Tecnica Regionale, aggiornata sommariamente al 1983, per le zone significative, alla scala 1:2000, è stata usata una altrettanto superata cartografia derivata da un ingrandimento ed aggiornata anch’essa al 1983, i cui originali non sono più rintracciabili nell’ambito degli uffici comunali. La redazione del nuovo Strumento Urbanistico, su una cartografia di base così imprecisa, rendeva a dir poco “difficile” e problematica l’interpretazione del Piano e toglieva certezza al “diritto” che il P.R.G. trasmette con le indicazioni grafiche. Per questi motivi l’Amministrazione Comunale ha ottenuto in accordo con gli uffici Urbanistici della Regione, di usare la nuova cartografia aggiornata su supporto informatico in via sperimentale e solo a fini urbanistici. Per una agevole lettura è stata realizzata, sempre in accordo con l’ufficio Regionale competente una tavola di raffronto tra la situazione del territorio al 1983 e l’attuale.